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最高裁判決・家賃滞納で明け渡しは違法【12月16日(金)】

賃貸住宅の借主が、家賃を2ヶ月滞納するなどして連絡も取れない場合は物件を明け渡したとみなす、家賃保証会社との契約条項の是非が争われた訴訟の最高裁の判決が言い渡されました。


最高裁は、12月12日消費者契約法に基づいて、条項を違法とする判断を示し、条項の使用差し止めを命じました。


近年、賃貸住宅では、入居時に、借主が家賃を滞納した場合、家主側に立て替え払いをする家賃保証会社との契約を求めるケースが急増しています。


家賃保証会社の滞納者に対する対応が、問題となっています。


借主側の保護を重視した今回の最高裁判決は、今後の賃貸実務に影響を与えそうです。


最高裁は、借主の権利が、一方的に制限されているとして、消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当すると判断しました。


家賃保証会社「フォーシーズ」(東京)の敗訴が確定しました。


同社が、借主らと交わした契約条項では、家賃を2ヶ月以上滞納し、電気やガスの使用状況から、部屋を使用していないとみられる場合などに、部屋を明け渡したとみなすとしていました。


判決は、賃貸借契約を直接結んでいるのが、家主と借主である点を重視し、借主の権利が、当事者ではない家賃保証会社の一存で制限され、法的な手続きに基づかず、明け渡しと同様の状態になることを、著しく不当だとしました。


また、3ヶ月以上の家賃滞納で、家賃保証会社が、事前通知なく、賃貸借契約を解除できるとした別の条項も、違法としました。


契約解除は、生活の基盤を失わせる重大な事態を招き得るため、前もって通告する必要があると指摘しました。


今回の裁判は、当事者に代わって訴訟を起こす適格消費者団体「消費者支援機構関西」が提訴しました。


2019年の一審・大阪地裁の判決は、明け渡し事項に限って違法としましたが、2021年の二審・大阪高裁は、借主の不利益は、限定的で条項には相応の合理性があるとしていました。


消費者契約法10条は、消費者と事業者が持つ情報の量や質、交渉力に格差があることを踏まえ、消費者の権利を制限または義務を加重する条項で、消費者の利益を一方的に害するものは無効であると規定しています。

 


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